한국감정원은 올해를 포함해 2017년까지는 공급과잉은 기우에 불과하다는 전망치를 잇달아 내놓았다. 연말에 이어 지난 8일 내놓은 전망보고서를 통해 초과 공급우려는 경기도에 국한된 것이고 공급증가에도 불구하고 에코세대의 주택시장 진입으로 주택가격 하락 위험은 당분간 없다고 내다봤다.
한국감정원 부동산연구원은 최근 발표한 올해 부동산 시장 전망에서 주택 매매가격은 대내외 불안요소가 상존하는 가운데 적극적인 경기 활성화 정책 추진에 따른 내수경기 회복 등에 힘입어 상승세가 예상된다고 밝혔다. 다만 가격 상승폭과 주택 거래량은 지난해 보다 줄어들 것이라고 내다봤다.
이에 따라 올해 매매시장은 1.2∼2.0% 가량 상승하고, 주택 거래량은 지난해 말까지 잠정 119만건에 이를 것으로 보고 올해는 이보다 9.4% 가량 줄어든 108만건이 될 것으로 예상했다.
채미옥 부동산연구원장은 "지난해 주택가격이 단기 급상승한 데 따른 부담감과 일시적인 공급 과잉 논란, 가계부채 관리방안에 따른 가격 하락 우려가 있는 것은 사실"이라며 "하지만 1979~1992년 출생한 에코세대(베이비부머 자녀)의 주택시장 진입과 1인 가구 증가, 전세 수요의 매매 전환 등의 재료가 있어 상승세가 유지될 것"이라고 말했다.
채 원장은 지난해 말 내놓은 '주택시장 주요이슈 분석'에서 연평균 수요에 비해 2017년도에 5만가구 정도가 초과 공급될 것으로 보이지만 시장에서 수용 가능한 물량으로 크게 우려할 수준은 아니라고 강조했다.
연구원에 따르면 주택가격이 안정됐던 2006~2010년은 평균적으로 가구수의 2.3% 정도 신규 주택이 공급(준공)됐고 2011~2014년은 1.9%로 낮아진 뒤 지난해 2015년 2.3%로 회복됐다.
올해와 내년은 각각 2.1%, 2.4%로 작년 수준에서 크게 벗어나지 않을 것으로 예상했다.
주택산업연구원은 1월2일 발표한 '2016년 주택시장 전망 보고서'에서 내년 전국 주택 매매가가 3.5%, 전세가는 4.5% 상승할 것으로 예상했다. 이는 올해 상승폭 (매매가 4%, 전세가 5%)보다 각각 0.5%p씩 줄어드는 것이다.전세는 서울·수도권이 5.5%, 지방이 2.5% 오르지만 올해(수도권 7%, 지방 3%)보다 상승률은 주춤할 것으로 내다봤다. 2016년 주택공급전망 BSI(Business Survey Index)도 118.5로 올해의 130.3보다 낮을 것으로 예상됐다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "2015년은 금융위기 이후 침체기를 겪었던 수도권이 다시 주택시장을 견인하는 구도로 재편된 한해"라면서 "2016년은 2015년에 대한 기저효과로 주택시장 침체의 조짐으로 해석할 수 없다"고 설명했다.◇KDI·한국은행·민간 연구기관 등은 공급과잉 우려
한국감정원 주산연과 달리 KDI와 같은 국책기관들이나 민간 연구기관은 지난해 시작된 신규주택 공급과잉이 올해까지 이어지면 2017년 주택시장이 침체할 수 있다는 분석이다.
송인호 KDI 거시경제연구부 연구위원은 지난달 발표한 '최근 아파트 분양물량 급증의 함의' 보고서에서 "지난해 아파트 분양 물량 49만가구는 중장기(2013~22년) 주택공급계획상 아파트추정 물량(연평균27만가구)을 큰 폭으로 초과하는 수준"이라며 "이는 가구수 증가와 주택 멸실수를 고려한 우리 경제의 기초적인 주택 수요와 비교해도 이례적으로 많다"고 분석했다.
송 연구원은 "최근의 단기적 주택 수요 확대 및 분양물량 급증이 중장기적으로 주택 및 금융시장에 초래할 수 있는 잠재적 위험에 대비 할 필요가 있다"고 조언했다.
한국은행도 지난해 발간한 '11월 지역경제보고서'에서 향후 주택 매매가격이 공급과잉, 정부의 가계부채 종합관리방안 시행 등으로 매수심리가 위축되면서 상승세가 둔화될 가능성이 있다고 전망했다.
한편 지난해 국정감사에서는 감정원의 시장 전망치를 신뢰하기 어렵다는 주장이 나왔다. 주택시장 전망치가 매년 빗나가고 있어 주택통계 전담기관으로서 신뢰성에 우려가 있다는 것이다.
국회 국토교통위 소속 김희국 새누리당 의원은 한국감정원의 2014년 매매·전세·월세전망치 및 지난해 상반기 전망치를 분석한 결과 모두 빗나갔다고 지적했다.
김희국 의원은 "부동산 시장 전망은 증권과 달리 심리·정책·사건·사고 등 다양한 변수가 영향을 미치기에 정확한 분석이 쉽지 않은 것은 사실"이라며 "하지만 국민의 입장에서 주택통계는 주거문제를 가늠하는 중요한 지표임을 감안해 주택통계 전담기관으로써 엄밀성과 정확성의 추구에 더욱 만전을 기해야 한다"고 강조했다.
◇2016년1월 서울지역 부동산 거래량이 지난 10년간 평균 거래량을 넘어선 것으로 조사됐다. 이는 2월 수도권 지역 대출규제 강화를 앞두고 주택시장이 급격히 얼어붙어 거래가 반토막났다는 시중의 인식과는 다소 동떨어진 결과다.지난 1월 서울시 주택거래량은 1만88건으로 나타났다. 이는 전달인 12월 거래량(1만4822건)에 비하면 3분의 2 수준이지만 다른 해의 1월 거래량과 비교했을 때 오히려 평균치를 넘어 거래가 비교적 활발하게 이뤄진 편이라고 할 수 있다.서울시 주택통계 집계치가 나오는 2006년부터 2015년까지 지난 10년간 1월 주택 거래량 평균은 6980건으로 지난 1월 거래량은 10년 평균치 보다 3000건 이상 많은 셈이다. 1월 거래량만 놓고 보면 2007년이 1만6220건으로 가장 많았고 2008년(1만1531건), 2015년(1만787건)이 뒤를 이었다. 올해 1월 거래량은 그 다음으로 역대 4위 수준이다.
◇이상의 부동산 전문 기관에 따라 2016년의 부동산전망이 엇갈린다.
2015년 1~10월 전국 주택 인허가 실적은 60만4340가구였다. 2014년 같은 기간 대비 52.3% 증가했다. 한국건설산업연구원은 2015년 총 71만가구가 인허가 날 것으로 예상했으며, 12월 인허가가 급증한다는 점을 감안하면 최고 80만가구에 육박할 것으로 보았다.
2015년 아파트 분양물량이 43만여 가구였다.
2014년 27만,2013년 20만,2012년 20만,2011년 20만세대가 분양된걸 비교하면 2015년공급량이 많았음을 알 수 있다.
전세난의 파고속에 연립,다세대의 공급이 어느해 보다 많은 물량이었음은 2016년2월 현재 연립 다세대의 미분양시장이 심각한 정체시장이 되고있음을 알 수 있다.
지난해 극심한 전세난과 집값 상승세에 힘입어 서울·수도권에서 우후죽순으로 지어진 연립,·다세대주택 시장이 연초부터 ‘입주 폭탄’으로 휘청이고 있다.
분양에서 입주까지 2~3년이 걸리는 아파트와 달리 연립,다세대주택은 3~6개월이면 다 짓고 입주할 수 있다. 이 때문에 지난해 시작된 공급 과잉 우려가 해가 바뀌자 곧바로 현실로 나타나고 있다.
10일 국토교통부에 따르면 지난해 1~11월 서울·수도권에서 준공한 연립·다세대주택은 7만 4591가구로 12월분을 빼고도 전년(6만 9806가구)보다 4785가구(7%) 늘어났다. 최종 집계가 끝나면 약 8만 1400가구 수준에 달한 것으로 추산돼 2011년 관련 통계 작성을 시작한 이후 역대 최대를 기록할 전망이다. 여기에 지난해 인·허가 물량도 10만 4401가구로 전년(7만 1751가구)보다 45.5%나 급증했다. 전문가들은 지난해 하반기 이후 인·허가를 받은 물량이 올 상반기 본격적으로 입주하면 준공 후 미분양이 급증하고 추가적인 가격 하락으로 이어질 가능성이 크다고 우려한다.
또한,주거 대체물량인 오피스텔은 저금리 시장을 파고들어 대량 공급 되었으나 통계가 확인할 수 없고 도시형생활주택의 분양통계도 찾기 어렵다.
이상에서 살펴 본 바와 같이 과잉공급의 징후는 확연해 보인다.
결국 2016년의 주택시장은 과잉공급 주택대출 심사강화 금리인상등 침체의 징후가 보인다.
이미 지방의 아파트시장은 시세하락을 보이고 있다.
수도권의 분양시장도 미분양물량이 쌓이고 있다.
그럼에도 2016년1월 거래량이 평년의 수준을 능가하는 것은 전세물량의 희소에 따른 매수전환이 활발함에 연유한다.
2016년은 서울의 주거용부동산시장은 지역에 따라 편차가 큰 차별화시장이 예상된다.
강남3구의 주거용부동산 특히,아파트 시장은 전세가 상승에 따른 매매시장 강세가 이어질 것같다.
서초동지역의 아파트시장은 재건축아파트의 이주에 따른 전세난과 전세매물 품귀에 따른 매매전환수요증가로 상승장이 예상된다.
반포 잠원지역의 재건축이주 수요와 개포일원의 이주 수요는 미미한 여향을 주겠으나 서초동 우성1차의 이주가 2016년5월에 예정되어 있고,무지개 아파트의 이주가 올해 말 예상된다.
우성1차와 무지개의 이주수요는 서초동지역의 학군 생활권이 겹치는 관계로 주변 아파트시장에 핵폭탄으로 작용할 것이 자명해 보인다.
우성1차의 래미안과 무지개의 자이가 4000만원을 넘는 분양가가 예정되어 있고보니
주변 아파트시장의 심리적 상승압박으로 작용할 것이다.
이미 현대슈퍼빌주변 아파트에는 전세물량이 전무한 상황 철저한 품귀현상이 심각하다.
남부터미널을 중심으로 반경 1Km이내에는 전세매물이 전무할 말큼 심각한 공급량 부족시장이다.
현대슈퍼빌주변 부동산시장은 공급과잉 대출규제 이자상승의 악제는 남의 일이 되고 있는 것이다.
현대슈퍼빌 64평 18층이 11억에 계약되었고 90평이 15억,100평이 17억에 출회즉시 계약되었다. 새해들어 현대슈퍼빌의 매매시장은 69평 2건,77평1건이 계약되어 평년 거래량을 상회한다. 이러한 임대 매매시장이 올 한해 지속될 것이 예상된다.
